Подвал как источник конфликта

Среди жилищно-бытовых споров, сопровождающихся выплесками негативной энергии в виде ссор и длительных локальных междоусобиц, влекущих испорченные добрососедские отношения и нервные системы, доходящих порой до рукоприкладства и возбужденных уголовных дел, особняком стоит тема подвальных помещений.

Тема эта не ограничивается разногласиями по поводу порядка пользования подвалом, обустроенным под гараж, мастерскую, помещение для хранения угля, садово-огородной продукции, инструмента, отслуживших своё предметов домашнего обихода и т.п.

Случается, жильцы многоквартирного дома вдруг узнают, что часть находящегося под их квартирами подвального помещения чудесным образом оказывается в собственности некой организации или ушлого гражданина, которые ударными темпами превращают «подземелье» в офис, кафе или магазин.

Бывает, осознав себя домовладельцами и словно прозрев, собственники жилых помещений начинают затяжную войну с муниципальной властью, сдающей подвальные помещения их дома в аренду коммерческим структурам.

Возмущенные люди пишут коллективные письма, заявления о преступлении, жалобы по факту коррупции, обращаются в суд.

В судебной практике встречаются дела по искам собственников квартир, произведших реконструкцию расположенного под квартирой подвального помещения и возжелавших в судебном порядке включить облагороженный кусочек подвала в общую площадь своей квартиры.

Ищут правду в суде и ТСЖ, желающие признать за собой право общей долевой собственности на помещения подвала, где располагался центральный тепловой пункт, к оборудованию которого были присоединены системы теплопотребления нескольких близлежащих зданий.

При всей разветвленности и сложности темы «ПОДВАЛ», индивидуальности подхода к оценке ситуации и разрешения проблемы, при всей неоднозначной и противоречивой судебной практике по данному вопросу, в теме существуют общие принципы, которыми следует руководствоваться при определении границ своих законных прав и притязаний.

Не всё так просто, как кажется

Бытует мнение: подвал – это общее имущество дома, владеть и пользоваться которым имеют право все собственники помещений дома.

Это не совсем так.

На основании п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

На основании ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме).

По смыслу приведенных законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. При этом, согласно ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Других критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ не содержит.

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в этом доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Прежде чем официально обозначить свои требования, необходимо предварительно определиться со статусом подвального помещения и отдельных его частей. Почему предварительно? Потому, что окончательное решение данного вопроса входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции

Общее имущество или самостоятельный объект?

Если подвальное помещение имеет статус общего имущества дома, то в силу ст. 37 Жилищного кодекса РФ его нельзя передавать кому-либо в собственность.

Если подвальное помещение является самостоятельным объектом, то его можно передавать в единоличную собственность. При этом собственники подвальных помещений, выделенных в качестве самостоятельных объектов и используемых под магазины, кафе, офисы и т. д., обязаны наравне с другими собственниками помещений дома нести расходы по содержанию общего имущества, вне зависимости от того, пользуются ли они таким имуществом.

На практике, особенно в домах советской постройки (и более старых), отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто.

Правоприменительная практика свидетельствует: само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев.

При определении статуса подвала дома требуется учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, количество отдельных входов и выходов, наличие коммуникаций, узлов управления, сложившийся порядок пользования, срок фактического использования по определенному назначению, дату приватизации дома, правовой акт органа местного самоуправления об определении порядка пользования подвалами, сложившуюся в регионе судебную практику и т.д.

Очевидно, что установление и анализ перечисленных фактов требует помощи не только экспертов и инвентаризационных служб, но и квалифицированного юриста.

О сложности оценки «подвальной ситуации» можете судить сами по нижеприведенным двум обстоятельствам.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как правило, отсутствуют сведения о правах на подвальные помещения как общее имущество домов. Однако в том же реестре может быть зафиксировано чьё-то единоличное право собственности на интересующее вас подвальное помещение, к примеру – право муниципалитета.

При этом факт включения спорного имущества в реестр муниципальной собственности сам по себе не является достаточным доказательством его принадлежности соответствующему публичному собственнику. Внесение названного имущества в указанный реестр не исключает возможность правовой оценки в судебном порядке оснований для государственной регистрации права собственности на указанные имущество за соответствующим муниципальным образованием.

Для определения статуса подвального помещения следует руководствоваться и п. 1 приложения 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. № 3020 1, согласно которому такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 4.07.1991 г. № 1541 1, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз: в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 г. № 4218 1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, ст. 290 ГК РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.

Таким образом, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Следует отметить, что вышеприведенные два обстоятельства, основанные на позиции Конституционного суда РФ, не всегда являются постулатами для российских судов, которые, случается, пренебрегают своей обязанностью исполнять решения Конституционного суда РФ, поскольку ответственность за это практически отсутствует.

Определившись со статусом подвального помещения, можно (если не пропало желание) приступать к судебному разрешению вопроса об определении порядка пользования подвалом, либо о признании права собственности на подвал или отдельное его помещение. Помощь квалифицированного юриста в суде – обязательна.